如何判断一个商铺是否值得投资

文章作者:小 巫 |2016-12-05 13:23:10
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摘要:商铺投资在这几年特别热火,但是“一铺养三代”的说法已经被戈壁了。目前大量的企业(实业、矿业、传媒等)都来凑热闹,投资商铺的风险急剧升高。就目前市场行为上,商铺投... ...

如何判断一个商铺是否值得投资

商铺投资在这几年特别热火,但是“一铺养三代”的说法已经被戈壁了。

目前大量的企业(实业、矿业、传媒等)都来凑热闹,投资商铺的风险急剧升高。

就目前市场行为上,商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象:

1、老城区商铺;

2、商品房住宅底商、办公底商;

3、商业街;

4、专业市场;

5、带租约商铺:

当然,所有的商铺投资,特别是新商商铺投资,都要考虑商业变迁,城市规划,商圈转移。记住,任为培养一个商圈很难,但我们可以跟着商圈。因此,在这类商铺投资前,一定要知悉政府规划,市长省长任期(我国的政府就是一个市长一个投资政策),这个规划要拉长在10年周期,一个商圈商铺10年的培养是正常的,因此,如果在你的预估当中,十年无法培养起来的商圈,不建议投资。

另外,每种分类有它的特殊性,如下:

1、老城区商铺:

这类商铺已经有一定年限,租金水平也涨到一定的高度,这时候介入基本是亏钱的。专业的说法,就是商铺已处于成熟期,虽然风险低,但是回报率相当低,在考虑通货膨胀的情况下,基本赚个自持,没准还得亏;同时,就商圈来说,中国城市规划一直处于婴儿期,因此,城市规划(道理狭小,景观改造,线路返修)会对商圈形成许多不忽略的影响;

2、商品房住宅底商、办公底商:

现在这类商铺众多,大多是新商圈新住宅区的商铺,这类商铺主要是规划配套,因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下,租金回报率是很难达到高回报率的,因此,如果它的售价太高,不建议投资。可参考,底商售价不超过楼盘售价的2倍,超过就存在一定的风险。

3、商业街:

市场上面同质化相当严重,在不能拿到端头铺的情况均不建议投资,特别是广告轰炸,售价相当高的情况下。

4、专业市场;

根据过去十几年的经验,只要专业市场做起来的,专业市场的商铺都是赚钱的,因此,好的招商团队或者好的物业公司,以及物业公司的内部资料能拿到的情况,建议投资。

5、带租约商铺;

以租约的高回报诱惑新东家,注意,危险。很多合同是假的,很多租户是短租,这类商铺主要注意合同的问题,以及在带租约的情况下,市场冷旺程度以可以肉眼观察,慎重。适用以上方法,切不可盲目相信租约的回报率。

最后,一个好商铺是后期培养出来的,不是前期投资出来的。前期投资是一门学问,不是一道数学题。去证券公司开户,都会看到或许有人会告诉你——投资有风险,入市须谨慎。投资商铺也是同样的道理,您能否承担的起亏损?

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